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Wie berechnet man die aktivierte Grundmiete?

Obwohl Kruse in der Stadt gemietet hatte, war sie dieser Immobilien-Kuriosität nicht ausgesetzt gewesen. Sie fragte ihre Freunde nach den Auswirkungen einer Grundrente auf den Kauf eines Hauses und war sich sicher, dass es keine große Sache war. Nur eine arkane Praxis aus alten Zeiten, erklärten sie. Sofern sie nicht aus New Orleans, St. Louis oder Hawaii stammen, wo es auch Grundmieten gibt, sind die meisten Out-of-Towers wie Kruse sowie eine ganze Reihe einheimischer Baltimoreaner von diesem mysteriösen Tier verwirrt.

In Maryland wird eine Grundmiete für ein Grundstück und alle Verbesserungen für einen Mietvertrag von 99 Jahren festgelegt. Die Miete ist in der Regel halbjährlich zu zahlen, wobei der Mietvertrag für immer verlängert werden kann. Das Wichtigste, was Sie wissen müssen, wenn Sie ein Haus kaufen, für das eine Grundmiete gilt, ist, dass Sie die Immobilie nicht gegen eine einfache Gebühr kaufen. Dies ist die absoluteste und bedingungsloseste Form des Privateigentums.

Der Grundmietbesitzer hat eine Grundmieturkunde, die ihn sowohl für das Haus als auch für das Grundstück interessiert. Dies wird als Umkehrzins an der Immobilie bezeichnet, was bedeutet, dass er keinen Anspruch auf die Immobilie hat, solange die Miete bezahlt wird. Wenn es nicht bezahlt wird, "fällt" die Immobilie - einschließlich des Hauses - an den Eigentümer der Grundmiete zurück, jedoch erst nach einem langwierigen Rechtsverfahren. Die Grundmiete wurde vom Eigentümer des Grundstücks, in der Regel einem Bauträger oder einem Grundstückseigentümer, gemäß den geltenden Tagesraten festgelegt.

Der Hausbesitzer hat die Wahl, die Grundmiete für immer zu bezahlen oder sie einzulösen und die Grundmiete loszuwerden. Der Eigentümer der Grundmiete kann einen Hausbesitzer niemals zur Rücknahme zwingen oder dem Hausbesitzer das Recht zur Rücknahme verweigern.

Um den Rücknahmepreis der Grundmiete zu berechnen, dividieren Sie die Miete durch einen Kapitalisierungssatz. Bei den meisten Grundmieten in der Stadt liegt der Satz bei 6 Prozent. Um genau zu wissen, wie hoch Ihre Obergrenze ist, müssen Sie herausfinden, wann Ihr Mietvertrag erstellt wurde.

Das Gesetz von Maryland legt fest, wie hoch der Tarif zum Zeitpunkt der Erstellung des Mietvertrags ist, es sei denn, in Ihrer Urkunde ist ein bestimmter Tarif angegeben. Der Grundmieter kann Sie nicht zwingen, zu einem niedrigeren Kapitalisierungssatz einzulösen, es sei denn, dies ist im Mietvertrag angegeben. Je niedriger die Kapitalisierungsrate ist, desto höher ist der Wert der Grundrente. Vor 1884 waren alle Grundmietverträge uneinlösbar, was bedeutete, dass man sie niemals zurückzahlen konnte, was dem Eigentümer tatsächlich eine Investition für immer bescherte.

1884 erlaubte das erste von vielen Gesetzen, die sich auf die Grundmieten auswirkten, den Pächtern, Pachtverträge nach 1884 nach einer Wartezeit einzulösen. Heute kann ein vor 1969 erstellter Mietvertrag sofort eingelöst werden.

Die Wartezeit variiert für diejenigen, die nach 1969 geschaffen wurden. Relativ wenige Grundmieten wurden nach Verabschiedung der Gesetze zurückgezahlt. Zum Entsetzen vieler Hausbesitzer im Laufe der Jahre liegt es in der Verantwortung des Mieters, die Grundsteuer sowohl für das Grundstück als auch für das Haus zu zahlen.

Das Argument war schon immer, dass der Grundmietbesitzer das Grundstück tatsächlich besitzt. Warum zahlt er also nicht die Steuern? Wie bereits erläutert, ist dies jedoch rechtlich nicht der Fall. Die Logik, die dahinter steckt, den Pächter für die Steuern haftbar zu machen, besteht darin, dass er, nicht der Grundmietinhaber, direkt von einer Wertsteigerung der Immobilie profitiert. Der finanzielle Anteil des Grundmietinhabers an dem Grundstück ist festgelegt. Zweimal im Jahr erhalten die Baltimoreaner eine Postkarte, die sie daran erinnert, ihre halbjährlichen Bodenzahlungen einzusenden.

Die Zahlungen werden in der Regel an Unternehmen gesendet, die die Mieten für Privatpersonen, Banken, Anwaltskanzleien und Treuhandabteilungen von Finanzinstituten einziehen. Für alle diese Grundmietinhaber ist die Miete eine langfristige Investition, die für die Einnahmen einbehalten oder an einen anderen Investor verkauft werden kann. Investoren und Institutionen in Baltimore, die 200 bis 6.000 besitzen, müssen sich darauf verlassen, dass Unternehmen wie Scherr Realty sie sammeln.

Scherrs Sammelquote liegt bei 85 Prozent, wobei die kriminellsten Konten aus den am stärksten verschlechterten Stadtteilen stammen. Die Grundrente ist bis heute ein aktives, wenn auch sehr spezialisiertes Anlageinstrument. Wenn Sie Grundmieten verkaufen möchten, die Sie geerbt haben, oder Investor werden möchten, können Sie sich an einen Grundmietmakler wenden.

Wenn ein Eigentümer Grundmieten verkaufen möchte, George Helfrich von G. Helfrich Inc. Sobald der Verkäufer akzeptiert, dauert die Transaktion etwa 45 Tage, einschließlich einer flüchtigen Titelsuche. Der Käufer zahlt eine Anzahlung von 8 bis 10 Prozent, die Rechtskosten und die Aufzeichnungskosten.

Der Verkäufer zahlt dem Makler eine Provision. Es gibt keine formelle Schließung wie bei einem typischen Hausverkauf; Der Käufer trifft den Verkäufer normalerweise nie. Obwohl dies gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, teilt der Verkäufer dem Pächter in der Regel mit, dass die Grundmiete verkauft wird, wodurch die Möglichkeit zur Rückzahlung der Miete erweitert wird.

In den meisten Fällen ist der Pächter nicht interessiert. Während ein Pächter das gesetzliche Recht hat, die Miete zu 6 Prozent einzulösen, verkaufen sich die auf dem freien Markt verkauften Mieten zu einem viel geringeren Preis von 12 bis 15 Prozent. Denken Sie an die Kapitalisierungsmathematik: Der Schlüsselfaktor für die Festlegung des Preises bei einem Grundmietverkauf ist die Stabilität und den Zustand der Nachbarschaft, in der die Mieten sind, sagte Helfrich.

Mieten aus einem Gebiet wie Ednor Gardens werden höhere Preise erzielen als Mieten in verlassenen Blöcken in West Baltimore. Ein Käufer einer Immobilie, die einer Grundmiete unterliegt, sollte niemals befürchten, dass der Eigentümer der Grundmiete die Immobilie willkürlich unter sich herausreißen kann, aber es gibt Konsequenzen für die Nichtzahlung. Gegen den Nichterscheinen-Pächter wird ein Urteil eingereicht, das schließlich in seiner Kreditauskunft auftaucht, sagte er. Wenn der Grundmietinhaber den Mieter verfolgen möchte, gibt es einen nächsten Schritt im Rechtsverfahren, der viel schwerwiegender ist.

Wenn die Miete technisch sechs Monate oder länger im Rückstand ist, kann der Eigentümer einen Brief per Einschreiben an den Pächter senden, in dem er darauf hingewiesen wird, dass der Eigentümer mit dem Auswurf beginnen wird. Wenn keine Antwort erfolgt, kann der Eigentümer vor Gericht gehen und ein Versäumnisurteil einholen. Dann nimmt der Eigentümer das Grundstück und alles darauf in Besitz. Der Pächter hat aber noch sechs Monate Zeit, um zu zahlen. Selbst wenn der Pächter fünf Jahre im Rückstand ist, haftet er laut Landesgesetz nur für drei Jahre Rückmiete.

Laut Cassidy tun das die meisten Agenten. Der Käufer wird auch über die Miete bei Abrechnung informiert, wenn der Kreditgeber Mittel für die Grundmiete hinterlegt, wie dies für Steuern und Versicherungen erfolgt. Wenn Pächter in Baltimore oder Baltimore County wissen möchten, wem ihr Erbpachtvertrag gehört, können sie in die Grundbucheinträge gehen und die Urkunde über die Grundrente nachschlagen. Ein Grundmieter kann das Gleiche tun, um herauszufinden, wer der Pächter ist, insbesondere wenn das Haus kürzlich verkauft wurde. Laut Garrett Power, einem Rechtsprofessor der University of Maryland, der ausführlich über Landbesitz in der Stadt geschrieben hat, ist die Grundrente seit mehr als 250 Jahren die Grundlage für die Gebäudeentwicklung in Baltimore.

Grundmieten können verwirrend und irritierend sein, aber wie sie oder nicht, sie werden immer unter Baltimores Gebäuden sein. Einige Leute haben tatsächlich große Freude an ihnen gefunden, sagte Cassidy. Sie recherchierte den Mietvertrag selbst und fotokopierte alle Originaldokumente, rahmte sie ein und säumte ihr neues Esszimmer damit. Sie war begeistert. Kelsey Kruse, im Mittleren Westen aufgewachsen, hatte noch nie von einer Grundrente gehört.

Was passiert, wenn Sie nicht bezahlen? Wie finde ich heraus, ob das Haus, das ich kaufe, eine Grundmiete hat?

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